西区破4万！外围比市区还贵！珠海主城，还能买吗？
春江水暖鸭先知。
果然，在楼市圈，买家总是最敏感的那一撮人。
最近的房姐粉丝群上，有不少群友表示，新区价格攀升，珠海的主城区都成洼地了，简直是楼市“奇观”！
真是如此吗？刚好前段时间，房姐研究珠海近七年房价变化，发现不知不觉中，珠海的外围区确实开启了悄悄逆袭之路。简单举3个数据：
· 七年涨幅第一的片区是金湾，达130.14%；
· 去年销售套数前三的区域，依次为金湾、斗门和唐家；
· 以上三个片区共占2020年全市成交总量的76.76%。
是不是“技惊四座”？无论涨幅还是成交套数，外围区都成了领头羊！
珠海主城，是不是可以捡漏了？
| 珠海主城区航拍
“郊区”比市区贵，主城陷“围城”困境
近几年，珠海加快构建“一核双中心多组团”的城市空间格局，各大新板块崛起，确实抢占买家视野。
特别是横琴一体化区域、科创北围、航空新城三大势能片区发力，纷纷成了买家的新“战场”，资金之水也加速往这些片区流淌。
| 三大板块楼市情况
三大板块，势如破竹。
反观主城，水花不大，最近入市的颐景山庄，小高层均价3.6万/平；路福星光上据销售透露，毛坯均价3.5万/平。
目前，主城新盘均价主要集中在3-4万/平的区间，2字头新盘也还有，如位于珠海大道侧、主城与西区交界的乐而居花园、双城汇以及碧桂园•华发香洲府。
实话讲，这个价格和科创北围、航空新城相差无几，对比横琴，更是颇显“亲民”。
可见，周边新区逐渐形成围城之势，与主城区差距明显缩小。
外围新区，如何步步逆袭？
为什么会出现这种现象呢？房姐认为，不外乎三点。
第一，是外围区的硬性条件本来就不俗。
不恰当的比喻，不是每个学渣都能成为学霸，也不是所有外围区都有“攻城略地”的能力。
只有自身底子好，区位基础优越的板块，才能成为率先崛起的那一批“小透明”。
比如，前面提及的三个板块，都是靠近主城，通勤上明显占优，才能率先享受外溢。
丨科创北围航拍
第二，硬性条件达标，还要具备软性条件，要有能和主城“掰手腕”的高标准规划。
像科创北围、航空新城、横琴一体化区域，不是TOD枢纽、生态宜居示范区，就是对澳合作重要平台，个个规划不俗。
第三，配套兑现速度要可观，全方位补齐短板，生活体验感上与主城逐渐趋同。
据房姐不完全统计，近两年建成的重磅交通工程，有港珠澳大桥、横琴口岸新旅检区域、珠机城际一期、金琴快线、洪鹤大桥、香海大桥工程梅华互通至造贝互通段。
摄于2021年3月26日
大多数利好于主城周边板块，不断拉近其与主城的距离。
而空间与时间限制一旦被打破，区域发展的隔阂也会逐步消解，正如广佛线的开通，让广佛同城的佛山不再“陪跑”，两城生活真正踏入同一轨道。
配套上，十字门、金湾华发商都、航空新城小学、省实金湾初中、礼和中学、高新宝龙城等生活、教育资源正以肉眼可见的速度兑现。
| 金湾华发商都航拍图
曾经的资源匮乏区，如今，能“上得了台面”的配套比比皆是，值得一提的还有片区产业、城市管理、建设水平也在同步提升。
就说前几日的大暴雨，主城由于市政排水基础设施较为薄弱、城市设计、规划跟不上时代，而出现“水浸街”等老城区通病。
甚至引发车辆泡水毁坏，“一人挡道，万夫莫开"的大堵车局面。
| 堵车现场，图源：香山网网友分享
再来看航空新城等部分新区，经受住了“考验”，高下立判。
| 暴雨“洗礼”后的航空新城，图源：群友分享
过往，主城优势主要体现在便捷的通勤、醇熟的配套、高效的城市管理水平，当以上光芒逐渐褪去，价值就会被削弱。
反之，靠近主城的“外围区”，开始发光发热。
| 航空新城航拍图
怎么买？瞄准主城“不倒翁”片区
不过，正如不是所有“外围区”都能逆袭一样，也不是所有主城区都会被“围城”。
有两类区域，堪称主城的“不倒翁”片区，买家们可瞄准。
一类，是有学区坐镇的片区。
要建一所新校不难，但片区的教育沉淀、氛围塑造，并非一朝一夕之事。
更何况，学区不是一成不变，即使是学区房，也具备学区划分变动的风险，因此，整个片区的综合教育实力显得尤为重要。
好比广州天河，虽是后起之秀，光环无数，但说起教育强区，还得是名校扎堆的越秀东山“靠谱”。
而珠海主城，要数新、老香洲、吉大片区最为名校荟萃，香洲一小、香华实验学校、区实验学校、紫荆中学、文园中学、九洲中学等强校扎堆，因此楼龄较新的学区房，价格不仅坚挺，还一路高歌。
此类区域，历久弥新。
| 五洲花城三期
举一个耳熟能详的例子。
有文园学区加持的五洲花城系列，五洲花城三期6栋备案价最高4.9万/平，离5万大关仅一步之遥。
至于二手房，据安居客数据显示，短短一年时间，五洲花城二期均价涨了6228元/平，达48083元/平，比新香洲的整体均价高出17361元/平。
| 五洲花城二期房价行情
另一类，是坐拥不可再生资源的片区。
举个例子，深圳的香蜜湖板块，就位于传统主城福田区，但因为占据稀缺湖景资源，价值并不会因前海的崛起而被冲淡。
那么在珠海，香山湖板块和吉大豪宅区，正是深圳的“香蜜湖”。
据悉，香山湖板块新盘要加钱才能买到，至于吉大豪宅区，新盘如万科瑧湾府均价4.5万/平，万菱·情侣湾1号更高达5.7万/平。
近七年，珠海涨幅最猛的第二和第三名，也正是新香洲和吉大，涨幅分别为117.09%和115.64%。
这些片区，决定其价格的并不是大多数刚需，而是少数富人的购买力，因此价值坚挺。
| 珠海近七年各片区房价涨幅
其它片区，如何突围？
如果很不幸，以上两者都没有，那怎么办？主城其它片区，如何突围？
一方面，可以旧改发力。
主城区用地开发殆尽是最大短板，通过旧改，不仅可以腾笼换鸟，还可以升级城市功能，令老城界面焕然一新，吸引力再上台阶。
据房姐不完全统计，目前珠海主城有24条自然村实施旧改，不少规划范围总用地面积还很庞大，如北山村约55.65万平，广昌村约72万平，翠微村34.4万平，还有改造面积达70万平的吉大城市之心项目。
另一方面，配套持续升级完善。
此话怎讲？虽说主城配套成熟，但人口承载量大，据最新的“七普”数据统计，香洲（不含横琴、高新区）人口达112万，十年新增人口数全市第一，增加了约35万人。
| 截图，来源：珠海市第七次全国人口普查公报
于是主城区也往往造成资源不足、城内人“出逃”的现场，这也是不少配建并引进优质名校的“郊区盘”受买家欢迎的原因之一。
此外，三孩生育政策要来，网友纷纷表示“躺平”应对，但不得不承认，一套学区房，一家娃可以用，性价比变高了，学区房的需求只会有增无减。
因此，当外围区补短板时，主城区应是不断优化、丰富配套。
前段时间，香洲区教育局发布的《2021年秋季香洲区关于中小学招生工作提示》就表示，今年除了新增群贤小学、珠海市第十六中学招生外，2021年-2024年，珠海将启动再建设15所中小学。
其中有文园小学（暂定名）、南屏小学（暂定名）、三溪小学（暂定名）、暨大小学（暂定名）等8所小学；有容国团中学（暂定名）、凤山中学（暂定名）、造贝中学（暂定名）、石花中学（暂定名）等7所初中。
| 暨大幼儿园、小学区位，摄于2021年4月
｜凤山中学区位，摄于：2021年3月
｜石花路中学区位，摄于：2021年5月
至于其它配套，比如去年已正式启用的市妇幼保健院新院区，建设中的珠海儿童公园，分别预计于6月和9月开业的优和汇·城市阳台、中海环宇城两大商业......
珠海主城，并非一成不变，而是日新月异。
| 优和汇·城市阳台航拍，摄于2021年5月
| 儿童公园东区航拍，摄于2021年6月
最后，长话短说。
一来，逆袭的外围区，正在加速成长，不失为买家置业的方向，但要警惕高位站岗，选择核心板块方为上策。
二来，对比这些热门板块，主城确实有不少新盘可以“捡漏”，但也会存在地段、户型等某方面的不足，买家需要衡量利弊。
此外强调下，协同发展是时代潮流，大湾区是一个整体，城市内部各区域、各板块同样如此。
只有彼此优势互补，合作共赢，才是发展的长远之计，才能推动珠海，变得越来越好！
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